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独立屋价高于全美 加州住房危机加深

核心提示: 能否负担住屋对美国最贫困一群是长期挑战,但在加州,中产亦身受其害。在一座有逾四成人需为住屋付出三成薪水的州里,就算高薪亦要面对住屋成本蚕食薪水的窘境。加州有些城市从1970年代降低区划,增添兴建密度较高住宅的困难,亦造成种族隔离和杂乱无章向外扩展的情况。

《星岛日报》报道,昔日被视淘金梦想之地的加州住屋危险日渐恶化,近年山火更加深危机,彭博社撰文分析称,归根结底源于加州过时的区划(zoning)法例和限制物业税税例。

加州独立屋价格中位数达60万元,比全美高逾两倍。硅谷、旧金山、橙县和圣地亚哥是全美五大最贵住宅市场之一,洛杉矶亦排第七。加州经生活成本调整后的贫困率是全美最高。虽然加州占全美人口12%,但无家者人数却占全美四分之一。

彭博社指出,区划法例过时和限制物业税调整的40年税例等政府差劣政策已造成住宅供应短缺。虽然数十年致力建屋,但加州近年频繁出现的山火,为州官员、商界和数百万在这里挣扎求存的人达至临界点。

州议会近年通过部份全面法案,以应对房屋可负担危机,谷歌、脸书和苹果亦先后承诺投放数十亿元建屋助解问题,但大家都明白,这只是杯水车薪。柏克莱加州大学特拿房屋革新中心(Terner Center for Housing Innovation)政策主任加西亚(David Garcia)直言,除非兴建数百万间新屋,加州的住屋危机不会有解决方法。

根据2016年一份预测,加州在未来十年中旬前需增加350万间屋,这是州长纽森管治团队视之为目标的数字。但最近另一份分析却指,加州需要到2050年才能实现该目标。

事实上住屋危机并非加州独有,美国其余地方越来越像加州。在史上最长经济扩张期下,美国落成新屋数目比昔日少,屋价因此进一步升至一大部份薪酬升幅追不上屋价增幅的人无法负担的水平。

能否负担住屋对美国最贫困一群是长期挑战,但在加州,中产亦身受其害。在一座有逾四成人需为住屋付出三成薪水的州里,就算高薪亦要面对住屋成本蚕食薪水的窘境。

加州有些城市从1970年代降低区划,增添兴建密度较高住宅的困难,亦造成种族隔离和杂乱无章向外扩展的情况。洛杉矶有四分之三住宅用地被限制为独立屋,圣荷西同类土地更达94%。

1978年由选民通过的加州13号提案也是造成危机出现的另一因素,它限制物业税增加,直至物业出售为止。这对于婴儿潮一代是好事,因为他们居住原址数十年,但物业估值从未被评估以贴近市价。此举对他们子女欠公平,因为他们实际上正补贴父母那一代人。

13号提案亦促使很多城市倾向新商业发展多于住宅,并向发展商施加费用以弥补市府赤字,全都是造成住宅供应不足的原因。